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【轉載】台北市老舊建築外牆修繕建材工法及小常識(1) ---------------(中部)友誠室內設計.空間規劃.裝潢工程.系統櫥櫃.舊屋翻新.增建.改建[台中縣市.中部地區]

 

【轉載】台北市老舊建築外牆修繕建材工法及小常識(1)

崔媽媽基金會2012年8月7日 下午5:39

建築物外牆修繕(俗稱外牆拉皮),為都市更新整建維護手段之一,在都市不斷變遷發展過程中,因應不同時代的建築技術、機能需求、法令規範,以及最重要的地價上漲等因素,老舊的建築物可以採用兩種更新的方式。第一種是採取拆除重建,無論由建商整合進行的「合建」案,或是依據都市計畫都市更新相關法規,由更新實施者整合窳陋地區土地進行的「都市更新」,都是將舊有建築物拆除重新改建為大樓的模式。但都市內老舊建築如果要採取拆除重建方式,必須有適當開發誘因,相關權利者高度整合等因素,因此經常曠日廢時。但除了「重建」之外,其實都市更新尚有「整建」與「維護」兩種手段,目前已成為公部門推動都市更新的第二種模式。

事實上,民間商業建築為了提升與塑造商業形象,經常採用的模式便是取得舊建築物之後針對其內部、外觀進行簡單裝修的方式,在很短期間即開始獲取商業回報,也可以說,在商業空間的整建、維護,早已由民間自發的推動多時。

但是,民間商業建築的這種更新模式也有其問題存在:

民間商家只會更新自有店鋪部分,造成新舊混雜,都市景觀更加混亂
採用建材較廉價(不耐久),風吹雨打後呈現老舊破敗面貌
經常不符合建築相關法令,甚至可能影響公共安全。

多采多姿商業空間的更新維護

一、積極發現老屋第二春

台北市政府為推動都市更新,除了依據都市更新條例,擬定「台北市都市更新自治條例」,籌組「都市更新委員會」,積極推動「重建」模式的都市更新計畫之外。近年來也逐步鼓勵民眾針對自己的公寓大廈進行外觀拉皮,並進行政策補助。媒體也逐漸展開相關報導。趕搭這兩年房地產景氣復甦趨勢,也有許多投資客取得都市中整棟老舊公寓後予以徹底改頭換面(外觀、管線、加裝電梯…),轉手獲取豐厚利潤的案例。

推動老屋以拉皮方式進行整建、維護,除了可以較小成本、較短時間達到都市面貌煥然一新的目的之外,對於住戶而言也有提升房地產價格效用。放在更廣的架構中來看,以維護、整建方式來延續結構仍屬安全的建築物之生命,乃是「物愛、惜物」之具體表現,具有高度環保意識,對於延緩地球暖化,促進地球環保均具有高度價值,因此值得積極推廣。

二、建築物外牆更新注意事項

在推動老舊建築物整建、維護時,因涉及所有住戶的權益,必須全數住戶同意預算支出才能定案,管委會統籌功能就十分重要。
經費來源主要需由住戶自籌,進而申請政府補助或是設法拓展財源(如:外牆或屋頂廣告)。
在獲取公寓大廈住戶共識之後,還需依據相關法令規定,妥善選取建築師/營造廠進行相關規劃設計、考察建築物結構安全、消防安全,以及相關營造事項、建築管理事宜。
假使外牆磁磚已有脫落現象,則磁磚掉落時可能會砸傷住戶,或是行人及車輛,則大樓管委會就必須負責傷亡、損失賠償甚至有刑事責任,有此狀況建議磁磚全面換新。
解決房屋結構的問題----老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題容易衍生房屋結構上的狀況,例如牆壁滲水、璧癌及漏水,處理外牆更新時,也能一併處理這些問題。
外牆打石至結構體----將外牆原老舊磁磚敲除時,應打石至結構體,這時建築物牆面看的很清楚,也能檢查是否有裂縫及鋼筋鏽蝕外漏等結構問題,列入處理。
窗框嵌縫檢視----老屋窗框牆面容易出現裂縫,造成滲水問題,因此必須將窗框裂縫進行填補。
粉刷後全面塗佈防水層----將牆面結構問題解決後,先進行粉刷工程,再施作防水層補強,徹底防範漏水等外牆問題。
完工之後也應定期由物業清潔管理公司進行清洗與維護,方可使老建築延年益壽,永保如新。
根據調查,台北市目前申請案約87 %採用「磁磚」工法,故本研究將先簡述外牆整建維護相關建材架構,並以磁磚工程相關內容為主要對象進行研究。

三、外牆修繕所帶來的好處

建築物外觀更新並可依喜好重新規劃、設計。
可增加景觀、遮陽、燈光及石材工程。
可解決建築物外牆老舊及滲水問題。
可處理建築物外牆裂縫並進行結構補強。
《 未 完 待 續 》

 

 

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